اینکه اجاره ملک در اسپانیا چقدر سودمندی دارد مقدار بازدهی سرمایه گذاری ملک را نشان می‌دهد. سودمندی ناخالص اجاره با تقسیم کردن اجاره سالانه به قیمت خرید ملک بدست می‌آید. هدف هر سرمایه گذار معامله هنگفتی در مورد املاک و به دست آوردن بالاترین اجاره‌ها می‌باشد. ممکن است این کار آسان به نظر برسد، اما فاکتورهای متعددی برای به حداکثر رساندن سودمندی اجاره در نظر گرفته شده است.
راه‌های افزایش سود اجاره ملک در اسپانیا
تحقیق در سطوح اجاره
برای داشتن تصویر درست از بازار، همیشه به قیمت اجاره در منطقه مورد نظر خود توجه داشته باشید. بر روی مقدار اجاره‌ای که مستاجران در عمل پرداخت می‌کنند و همچنین اجاره‌های تبلیغ شده، تمرکز کنید همچنین ببینید که آیا می‌توانید تغییری در اجاره در سال‌های اخیر انجام دهید. همین‌که ملک خود را خریداری کردید، بدانید که اجاره می‌تواند کم یا زیاد شود و این کار بر سود سالیانه تاثیر گذار می‌باشد.
تحقیق در قیمت املاک
خصوصیت‌های عالی و منحصر به فرد در مکان‌های خاص معمولا هزینه بیشتری برای خرید دارد، اما به همان درصد نیز اجاره‌های بالاتری را خواهند داشت. بهتر است که یک ملک را که هنوز ارزش بالایی دارد پیدا کنید، البته احتمالا در آینده برای مستاجران بهتر خواهد شد. به یاد داشته باشید که قیمت خرید یک عدد ثابت است، اما اجاره می‌تواند کم یا زیاد شود. اگر درجه کیفی ملک بالا رود، مردم با پرداخت اجاره بیشتر موافق می‌شوند و بازده اجاره شما نیز افزایش می‌یابد. اگر بتوانید در کنار برنامه‌های توسعه محلی، پارک‌های جدید، مدارس و حتی ایستگاه راه آهن، مترو و تراموای جدید پیدا کنید بسیار عالی می‌شود. البته، پیش بردن معامله سخت برای بهترین قیمت خرید ملک نیز یک برتری محسوب می‌شود.
دریافت مشاوره خوب
از کسانی که در مورد بازار حرفه‌ای هستند مشاوره بگیرید و یک آژانس با سابقه عالی در دستیابی به بهترین اجاره‌ها را برگزینید. به یاد داشته باشید که شرایط مالی شخصی و فعلی شما بر هزینه‌های سالیانه شما تاثیر می‌گذارد. به عنوان مثال، مقدار مالیاتی که باید برای درآمد اجاره‌ای خود پرداخت کنید چقدر است. مطمئن باشید که بهترین وام مسکن را با توجه به شرایط و اهداف مالی خود دریافت کرده‌اید، این که آیا نرخ ثابت برای یک دوره ثابت است، البته ممکن است هزینه بیشتری داشته باشد، اما موجب آرامش ذهنی یا یک معامله ارزان‌تر می‌شود. آیا تمام مدارک حقوقی به طور حرفه‌ای پیش نویس شده‌اند و اطمینان دارید که آنها شامل بندهایی هستند که مواردی نظیر بررسی اجاره، حیوانات خانگی و تمام مسئولیت‌ها در هر دو طرف را پوشش می‌دهند. این می‌تواند از هدر رفتن زمان زیاد، سختی و هزینه زیاد در یک دوره طولانی ممانعت کند.
آمادگی داشتن
بازار می‌تواند بالا و پایین شود، بنابراین مطمئن شوید که شما یک ایده و هدف واقع بینانه از میزان هزینه‌های خود دارید. این احتمال را برای چند ماه بدهید که شاید نتوانید مستاجر ی پیدا کنید یا زمانی را به تعمیر نیاز دارید. خودتان را برای دوره‌های طولانی بدون درآمد توسط بیمه اجاره پوشش دهید. ممکن است به هزینه‌های سالانه شما اضافه می‌شود، اما در بلند مدت از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری بعمل می‌آورد.
انتخاب مستاجران حقیقی
در اتنخاب مستاجر دقت کنید. برای دریافت منابع درست وقت بگذارید و بررسی کنید که مستاجران بالقوه شما برنامه ریزی برای اجاره کوتاه مدت دارند و یا بلند مدت. در مکان‌های مناسب تبلیغ انجام دهید و از یک نماینده در مورد ثبت تراکت در پیدا کردن مستاجران خوب کمک بخواهید.
مراقب بودن مستاجران
مستاجران شاد را جهت خوش حسابی و ادامه راه انتخاب کنید و این بازده اجاره شما را به حداکثر می‌رساند. زمانی که با شما تماس گرفته می‌شود، سریعا پاسخ دهید، در مورد هر نگرانی که ممکن است در مورد ملک داشته باشید، یک بحث واقع گرایانه داشته باشید و انسان مدار باشید. ممکن است مجبور شوید کمی بیشتر در تعمیر و نگهداری ملک پرداخت کنید، اما احتمال دارد که آنها به خوبی از ملک شما مراقبت کنند و شما مجبور نباشید که هزینه‌ای برای ملک پرداخت کنید.
بررسی و بازبینی
قرارداد اجاره‌ای در یک بند بوجود آورید همچنین معامله وام مسکن خود را بررسی کنید (وام گرفتن برای ایرانیان مقیم ایران درحال حاضر ممکن نمی‌باشد) و به معاملات فعلی نگاه کنید که ممکن است برای شما سودمند باشد.
اضافه کردن جذبه به املاک
وقتی ملک‌تان در بهترین موقعیت باشد به وضوح به شما کمک می‌کند تا سطوح اجاره بالاتری را به دست آورید، اما شما می‌توانید با افزودن جذابیت‌هایی به ملک خود با چند ایده ساده که نیازی به صرف هزینه زیاد هم ندارند در کمترین زمان به اجاره بالاتر و مستاجران شادتر برسید. ملک‌تان را دوباره رنگ آمیزی کنید طوری که در آن احساس راحتی و آرامش کنید، از انباری زیاد در ملک خود استفاده کنید، حس امنیت ملکی را با استفاده از قفل‌های عالی و درب ورودی محکم و استوار چندین برابر کنید. چند گیاه یا محفظه‌های ویترینی در بالکن تعبیه کنید. ممکن است بهتر باشد که کمی بیشتر بر روی تجهیزات آشپزخانه هزینه کنید و یک خنک کننده قوی با ویژگی عالی برای مستاجرین آینده در نظر بگیرید.
اطمینان از مدیریت خوب
در مورد توانایی خود جهت اداره لزومات همیشگی مراقبت از ملک اجاره‌ای، واقع بینانه باشید. با یک متخصص با تجربه در مورد مراقبت‌های لازم از ملک مشورت کنید. ممکن است هزینه‌تان را افزایش دهد، اما مطمئن باشید که نتیجه خواهد داد و بار مسئولیت را از مراقبت ملک‌تان برمی‌دارند.
استفاده عاقلانه از تغییر زمان
اگر می‌خواهید مستاجرتان را تغییر دهید، ابتدا مستاجران قدیمی، ملک را به شما تحویل می‌دهند. در این مدت از زمان پیش آمده برای تزئین و تازه کردن ملک خود استفاده کنید. همچنین، اگر شما هنوز مجبور به پیدا کردن مستاجرین جدید هستید، پس ممکن است جاذبه‌های ملک‌تان را افزایش دهید و این باعث افزایش در مقدار اجاره خواهد شد. قیمت مسکن دست دوم در ماه آوریل ۲۰۱۸ ۰.۷% افزایش داشت.
مادرید برای اولین بار گرانترین استان در قیمت مسکن
قیمت ملک غیر نوساز در اسپانیا افزایش ۰.۷ درصدی در ماه آوریل داشته است که بر طبق آخرین اخبار idealista به ۱۶۳۲ یورو در هر متر مربع رسیده است.
استانها
۳۳ استان نسبت به ماه قبل قیمت‌های بالاتر را ثبت کرده‌اند. بیشترین افزایش قیمت در لاریوخا (۳.۷%) و سپس مادرید (۲.۸%)، بارسلونا (۲.۲%) و سانتاکروس د تنریفه (۱.۸%) می‌باشد. بیشترین کاهش قیمت در کوئنکا (۱.۸-)، رئال سوسیداد و آبیلا(۱.۵-) دیده شده است. در رتبه بندی گرانترین استانها برای اولین بار مادرید با ۲۷۴۶ یورو در متر مربع در صدر می‌باشد. دومین رتبه گیپوسکوابا ۲۷۱۵ یورو در متر مربع و با رسلونا (۲۷۰۸ یورو در متر مربع) می‌باشند.
پایتخت‌ها
در طول ماه آوریل تعداد پایتخت‌هایی که قیمت ملک در آنها بالا رفت ۳۱ شهر بودند. بیشترین افزایش در شهر لگرنیو (۳.۷%) اتفاق افتاد.
در مادرید افزایش قیمت ۲.۵ درصد بود، درحالیکه در گرانادا در ۲.۴% باقیمانده است. در بارسلونا قیمت مسکن ۱% افزایش داشت.از سویی دیگر شهرهای لوگو بیشترین کاهش قیمت (۴.۱-%) در ماه آوریل و سپس شهر لریدا (۱.۶%) و سگوبیا (۱.۵%) قرار داشتند. بارسلونا همچنان گرانترین شهر در اسپانیا می‌باشد، به دنبال آن شهر سن سباستین و مادرید برای خرید ملک می‌باشند. از سوی دیگر شهر آبیلا، تجاری‌ترین شهر اسپانیا و لریدا و کاستیون شهرهای بعدی بودند.
روند افزایشی خرید و فروش املاک اسپانیا
خرید و فروش املاک مسکونی در اسپانیا با توجه به آخرین اطلاعات نشان دهنده این است که تعداد تراکنش‌های ثبت شده توسط notaires در مقایسه با ماه مشابه در سال افزایش یافته است.
برخی از علامت‌های رشد مداوم ملک در ۱۸ ماه اخیر، از جمله آمار و عددهایی که از شورای عمومی Notaires با گزارش تجزیه و تحلیل بررسی می‌شود بیانگر این است که بهبود در بازار مسکن اسپانیا همچنان ادامه دارد. فروش آپارتمان‌ها ۶.۲٪ نسبت به سال قبل افزایش داشته یعنی بیش از دو برابر افزایش در اکتبر ۲۰۱۵ ثبت شده. این روند رو به رشد به دو دلیل اتفاق افتاد:
۱- فروش آپارتمان‌های با قیمت آزاد درحال افزایش بود تا ۸.۳٪
۲- خرید و فروش آپارتمان‌های دست دو رو به افزایش بود تا ۱۲.۲٪
فروش ملک‌های تک نفره نیز شاهد رشد قوی، تا ۱۱.۴٪ بود که نه ماه در یک ردیف دو رقمی افزایش داشته است.
اما قیمت‌ها هنوز هم کم یا زیاد می شوند. قیمت آپارتمان به ۰.۶٪ کاهش یافت و قیمت خانه تک نفره نیز ۰.۸٪ افت پیدا کرده. این اطلاعات همچنین نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع آپارتمان دست دوم ۰.۷٪ در سال، به ۱۳۲۰ € کاهش یافت اما برای آپارتمان‌های جدید به ۵.۹٪ € ۱،۶۶۶ افزایش یافته است. تعداد کل وام‌های رهنی جدید نیز با ۷.۳٪ در سال در ماه نوامبر افزایش یافت.
در کدام مناطق اسپانیا قیمت ملک بالا می‌رود یا پایین می‌آید؟
شهر بارسلونا به عنوان یک شهر با قیمت بالاتر در ملک از شهر سن سباستین سبقت می‌گیرد. طبق گزارش Tinsa IMIE، متوسط قیمت ملک سالانه در سه ماهه دوم سال ۲.۷ درصد روند صعودی داشته است.
متوسط قیمت ملک برای خانه‌های آماده برای فروش (نوساز یا قدیمی) در مقایسه سه ماه دوم سال ۲۰۱۷ با همان دوره از سال قبل ۲.۷ درصد افزایش داشته است.
طبق اطلاعات منتشر شده از Tinsa IMIE بازارهای محلی، کاتالونیا با ۱۱.۳ درصد و مادرید با ۹ درصد مناطقی هستند که بالاترین افزایش را داشتند.
شهر مادرید بالاترین قیمت در مسکن در اسپانیا را به خود اختصاص داده است. در جزایر قناری و گالیسیا نرخ متوسط قیمت مسکن ۲.۵ درصد، سپس آراگون ۱.۵ درصد، والنسیا ۱.۴ درصد، آندولسیا ۱.۲ درصد و آستوریا ۱ درصد و ناوارا که برای اولین بار از سال ۲۰۰۷ ، یک نرخ مثبت چند ساله نیم درصد ثبت شده، رشد صعودی داشته‌اند.
از طرف دیگر، مناطقی که روند قیمت در آنها نزولی بوده، در منطقه باسک، مورسیا، کاستیا لئون، کاستیا لامانچا، کانتابریا، اکسترمادورا و جزایر بالئارس، که با توجه به Tinsa این تفاوت در بهبود بازار مسکن ادامه دارد.
گرانترین متوسط قیمت مسکن در سه ماهه دوم در شهر مادرید ثبت شد.
از لحاظ استانی، در مقایسه با سه ماه دوم ۲۰۱۶، بهترین تحول در قیمت در بارسلونابا ۱۱.۹ درصد، مادرید با ۹ درصد، آلاوابا ۶ درصد افزایش اتفاق افتاد.
از نظر سرمایه، بارسلونا حتی پیشتر از سن سباستین بالاترین قیمت ملک در منطقه را دارد.
همچنین مناطق Ciutat Vella در بارسلونا و Usera در مادرید به عنوان مناطقی شناخته شدند که قیمت مسکن در آنها دوباره ارزش گذاری شد.
