قوانین شهروندی و حقوقی اوکراین تضمین می‌کند که همه مهاجران خارجی و یا خارجی‌های ساکن کشورهای دیگر از کلیه حقوق و آزادی‌ها و همچنین تعهدات حقوقی مساوی با شهروندان اوکراینی بهره ببرند و قوانین اوکراین تقریباً هیچ محدودیتی در خرید هر نوع ملک و مستغلات در اوکراین برای مهاجران خارجی قائل نمی‌شود و معاملات حقوقی و قانونی مربوط به تملک ملک و مستغلات در اوکراین برای همه افراد با شرط داشتن ۱۸ سال کامل منعقد می‌گردد و اسناد لازم برای قانونی بودن چنین معاملاتی برای یک شهروند خارجی شامل اصل گذرنامه بین المللی و اجازه اقامت موقت و دائم تبعه خارجی صادر شده در اوکراین به همراه شماره ثبت مالیات دهندگان است.
آشنایی با انواع معاملات حقوقی قانونی رایج در اوکراین
هنگام عقد قرارداد قانونی در اوکراین باید به ویژگی‌های خرید ملک و مستغلات در بازار اولیه (خرید از توسعه دهنده یا سرمایه گذار در ساخت و ساز) و یا بازار ثانویه (خرید از مالک سابق) توجه داشته باشید. این امر جدای از موارد دیگر که امری رایج بوده است بر هزینه‌های مالی انجام معامله حقوقی تاثیر می‌گذارد.
هزینه‌های اضافی مربوط به خرید یک ساختمانی آپارتمان جدید (مالیات، هزینه ثبت اسناد و املاک و غیره) به ساختار فروش پیشنهادی سازنده در هر مورد خاص بستگی دارد.
به طور کلی می‌توان گفت که خرید یک آپارتمان جدید در اوکراین توجهات خاصی را می‌طلبد از جمله: ارزیابی در دسترس بودن مجوزهای ساخت مجوز قانونی از سازنده یا خریدار قبلی که قبل از امضای قرارداد باید توسط وکلای دو طرف کاملا مورد تجزیه و تحلیل قرار بگیرد تا مخاطرات احتمالی منع قانونی و یا باطل شدن قرارداد رد شود.
در هنگام خرید ملک در قالب یک ساختمان جداگانه (حتی کلبه) تبعه خارجی می‌تواند همراه با عنوان خرید ساختمان (عنوان زمینی را که ساختمان در آن واقع شده است) را به تملک خود در آورد اتباع خارجی همچنین می‌توانند زمین غیر کشاورزی که در آن خانه یا ملک خصوصی واقع شده است را از آن خود کنند.
قوانین اوکراین اجازه فروش زمین‌های کشاورزی به اتباع خارجی در اوکراین را نمی‌دهد و اگر به یک تبعه خارجی یک قطعه زمین کشاورزی به ارث برسد مجبور است آن را ظرف مدت یک سال به دیگری واگذار نماید.
اسناد و مدارک لازم برای خرید ملک در اوکراین
به منظور خرید املاک و مستغلات در اوکراین هر فرد خارجی باید شماره ثبت مالیات دهندگان را از اداره مالیات و امور خدمات مالی اوکراین دریافت نماید. روش اخذ شماره ثبت بسیار ساده است ارائه درخواست به ارگان‌های مربوط به خدمات مالی به همراه اطلاعات شخصی و مدارک مربوط با ترجمه محضری گذرنامه اتباع خارجی که پس از صدور شماره ثبت مالیات دهندگان و در عرض ۵ روز کاری انجام میشود.
توجه کنید که بدون صدور شماره ثبت مالیات دفتر اسناد رسمی ممکن است عنوان عقد قرارداد املاک و مستغلات را در اوکراین ثبت نکند.
اخذ شماره مالیات بدون حضور فرد
توجه کنید که برای اخذ شماره ثبت مالیات دهندگان در اوکراین لازم نیست که فرد طبیعی خارجی حتماً خود در اوکراین حضور یابد و اگر به شخص دیگری یک وکالت نامه محضری نیز بدهد فرد مذکور می‌تواند همه امور مربوط به ثبت سند و دریافت اسناد مربوطه را به انجام برساند.
ارائه اصل گذرنامه
هنگام ثبت قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات تبعه خارجی باید اصلی گذرنامه خود را به همراه داشته و ارائه کند (در صورت ثبت قرارداد خرید و فروش توسط نماینده مجاز نماینده مجاز باید وکالت نامه و یک نسخه از خریداران را ارائه کند).
جلب رضایت همسر
اگر یک تبعه خارجی که قصد خرید ملک و مستغلات در اوکراین را دارد ازدواج کرده باشد برای خرید خانه یا زمین ابتدا باید رضایت همسر خود را به دست آورد چون این موافقتنامه می‌تواند با حضور شخصی همسر در زمان انعقاد قرارداد خرید و فروش و یا ارائه اجازه نامه کتبی تایید شده توسط اسناد رسمی ارائه شود و به تصویب کشور اوکراین برسد.
حضور شخص تبعه خارجی هنگام عقد قرارداد
انعقاد قرارداد خرید و فروش و اجرای کلیه پرداخت‌های لازم توسط شخص خارجی یا نماینده رسمی و قانونی او و بر اساس وکالتنامه رسمی انجام میشود.
فرآیند اعطای وکالت
وکالتنامه باید توسط یک دفتر اسناد رسمی در اوکراین یا دفاتر اسناد رسمی کشوری دیگر تایید شود و به رسمیت قانونی دربیاید و یا با فرآیند اپوزیل احراز هویت شود.
روش ثبت قرارداد خرید
ثبت قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات توسط اداره اسناد رسمی انجام میشود. در زمان ثبت قرارداد دفاتر اسناد رسمی انتقال عنوان را به املاک و مستغلات ثبت می‌کنند هنگام ثبت موارد فوق در دفاتر اسناد رسمی باید پرداخت کلیه وظایف و هزینه‌های ضروری و همچنین مجوز رسمی طرفین برای انعقاد معامله حقوقی و عدم وجود منع قانونی را بررسی نمایند.
هنگام عقد قرارداد خرید ملک فرد مورد نظر باید ۱ ٪ از قیمت توافق نامه محضری را به دولت بدهد و همچنین ۱ ٪ مقدار کل هزینه را به عنوان بیمه بازنشستگی اجباری بپردازد. اگر فروشنده اوکراینی کمتر از ۲ سال مالک قانونی ملک باشد ۵ ٪ مالیات بر درآمد و ۱/۵٪ عوارض اضافی پرداخت کند.
انواع روش‌های پرداخت هزینه
از آنجایی که قوانین اوکراین میزان پرداخت نقدی فردی را به ۵۰۰۰۰ UAH و تقریبا ۲/۰۴۰ دلار محدود نموده است بنابراین گزینه‌های مختلفی برای تابعیت خارجی در هنگام پرداخت هزینه خرید ملک در اوکراین پیش می‌آید.
۱- افتتاح حساب سرمایه گذاری و انتقال ارز خارجی از خارج به یک حساب سرمایه گذاری
۲- انتقال مستقیم ارز خارجی از خارج به حساب جاری فروشنده در اوکراین
۳- فروش ارز خارجی از حساب سرمایه گذاری و انتقال آن به حساب سرمایه گذاری و عایدی حاصل از فروش ارز
نکات قابل توجه:
اتباع خارجی می‌توانند از املاک و مستغلات خود استفاده کنند، آن را اجاره دهند، بفروشند، مبادله کنند، وثیقه بگذارند، هدیه بدهند، مبادله کنند، سرمایه گذاری کنند و یا آنرا وصیت نمایند.
قوانین مالیاتی
در صورت تحقق ۲ شرط مهم زیر درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات متعلق به اتباع خارجی در اوکراین از پرداخت مالیات معاف میشود:
۱- فرد غیرمقیم بیش از ۱ بار در سال پرداختی مالیات درآمد حاصل از فروش املاک مستغلات را ندارد و بیش از گذشت ۳ سال ملک متعلق به تبعه خارجی است و در سایر موارد درآمد حاصل از فروش ملک مشمول مالیات ۱۸ ٪ مالیات بر درآمد است.
۲- هنگام فروش ملک به یک فرد غیر مقیم فرد مقیم باید هزینه ۱/۵٪+ هزینه ۱٪ مالیات دولتی ارزش ملک در قرارداد خرید و فروش را پرداخت کند. مالیات سالانه برای آپارتمان‌های با مساحت بیش از ۶۰ متر و ساختمان‌های مسکونی به مساحت بیش از ۱۲۰ متر و همچنین برای املاک و مستغلات از هر دو نوع با مساحت ۱۸۰ متری پرداخت میشود و اگر تبعه خارجی دارای ملک مسکونی با مساحت بیش از ۳۰۰ متر مربع آپارتمانی و ۵۰۰ متر مربع ویلایی باشد مبلغ مالیات تا ۲۵۰۰۰ UAH افزایش می‌یابد.
منبع: Buy property in Ukraine
